أكد المقيّم العقاري وأحد مؤسسي ونائب رئيس جمعية المقيّمين العقاريين الكويتية، عماد الفرج، أهمية وجود كيان منظِّم وداعم للمعايير الدولية، مثل جمعية المقيمين العقاريين الكويتية، لما لها من أهمية في تنظيم ورفعة ورُقي مهنة التقييم العقاري. وعرض الفرج، في حواره مع «الجريدة»، مشاكل التقييم العقاري في الكويت، وأبرزها قلة المعايير والإرشادات العقارية، لاسيما أن السوق يفتقر إلى المعايير والإرشادات العقارية الدولية، التي تساعد على توحيد الممارسات، وتوفير إطار عمل موحَّد للمقيمين العقاريين. وأضاف أن هناك قلة في البيانات العقارية الموثوقة، مبيناً أنه لإجراء تقييم دقيق للعقارات، يتطلب الأمر وجود بيانات عقارية دقيقة وشاملة، حيث قد تكون هناك قيود في توفير البيانات العقارية الموثوقة، مما يمكن أن يؤثر على دقة عملية التقييم. وأوضح الفَّرج أنه قد يكون هناك تباين كبير في التقييمات بين المقيّمين العقاريين قد ينشأ لعدة أسباب، أهمها الاختلاف في الأساليب والطُّرق، حيث يعتمد المقيّم العقاري على مجموعة متنوعة من الأساليب والطُّرق في عملية التقييم، كما قد يكون هناك اختلاف في الطُّرق المُستخدمة في تحليل المعلومات للوصول إلى القيمة، مما يؤدي إلى تباين في النتائج النهائية. وإلى تفاصيل الحوار: • ما الهدف من تأسيس الجمعية؟ - هناك الكثير من المشاكل في التقييم العقاري، منها: قلة المعايير والإرشادات العقاري، وقلة البيانات العقارية الموثوقة، إضافة إلى نقص في التدريب والتاهيل المهني، واختلاف الأساليب والطرق، إضافة إلى اختلافات في الخبرة والمعرفة، وغيرها من مشاكل تؤدي إلى حدوث تباين كبير في التقييمات العقارية، لذلك أرتأينا أهمية وجود كيان منظِّم وداعم للمعايير الدولية، كجمعية المقيّمين العقاريين الكويتية، لما لها من أهمية في تنظيم ورفعة ورُقي مهنة التقييم العقاري. مع استمرار تطوير معايير التقييم العالمية مع زيادة متطلبات الحكومات والهيئات التنظيمية، ونمو توقعات مستخدمي التقييم، هناك ثلاثة معايير مختلفة، لكنها مترابطة بشكلٍ وثيق، هي: المعايير المهنية: تتمحور حول السلوك المهني، والأخلاقيات، وتدعمها المعرفة والكفاءة. والمعايير الفنية: تركز على التعاريف، والمصطلحات المشتركة، وتدعمها التطبيقات المتسقة مع الأساليب المعترف بها. والمعايير الأدائية (الإجرائية): تتمحور حول الدقة في التحليل، وموضوعية الأحكام، ودعمها بالوثائق والأدلة الملائمة، ووضوح التقارير. ما تم ذكره سلفاً سيكون من أهداف الجمعية عن طريق المساهمة مع الجهات المختصة لوضع الأُسس والقواعد والشروط الدولية، بشرط ألا تتعارض مع قوانين الدولة في تنظيم مزاولة المهنة، والسعي لرفع مستوى مهنة المقيّمين العقاريين، والدفاع عن أعضاء الجمعية ومطالبهم وحقوقهم المشروعة، إضافة إلى تبادل الخبرات محلياً ودولياً مع الهيئات والجمعيات المعنية في مجال المقيّمين العقاريين، وأهمية عمل بروتوكول تعاون مشترك مع الهيئات والمنظمات المعنية، العالمية منها والمحلية، في مجال تبادل المعلومات والتوصيات والاقتراحات المهنية، بعد أخذ موافقة الجهات المعنية، ودراسة القوانين واللوائح المعمول بها في التخصص، وإبداء المقترحات الكفيلة بتطوير العمل بمهنة المقيّمين العقاريين. فن تقدير القيمة • ما المقصود بالتقييم؟ - التقييم هو فن وعلم تقدير القيمة الخاصة بحقوق ملكية لغرض محدَّد، وفي لحظة زمنية محددة، مع الأخذ بالحسبان جميع سمات وخصائص الأصل محل التقييم، وجميع العوامل الاقتصادية الأساسية للسوق. تتم الاستعانة بالمقيّم العقاري في إبداء رأيه بالقيمة حيال عقارٍ ما، من أجل الشراء أو البيع أو الرهن أو تحديد جدوى الاستثمارات، أو كجزءٍ من عملية استحواذ... الخ. ونظراً لتعدُّد أغراض التقييم وطبيعة العقارات، فإن أسلوب تقدير القيمة في حالة عقارٍ ما قد لا تلائم حالة عقار آخر، لذلك تطوَّر على مر السنين عدد من الأساليب الرئيسية، والتي قد تندرج تحتها طُرق متعددة للتقييم. • ما طرق وأساليب التقييم؟ - يشير مجلس معايير التقييم الدولية إلى ثلاثة أساليب رئيسية للتقييم، هي: أسلوب السوق، وأسلوب الدخل، وأسلوب التكلفة، وينظر إلى طريقة الاستثمار، وطريقة التدفقات النقدية المخصومة، وطريقة الأرباح، وطريقة القيمة المتبقة في أعمال التقييم باعتبارها ضمن أسلوب الدخل. أدلة وشواهد • هل لنا بتفصيلِ موجز؟ - أولاً، أسلوب السوق أو طريقة المقارنة: تستند إلى مقارنات مأخوذة من أدلة وشواهد حالية من السوق، لإيجاد القيمة الرأسمالية أو الإيجارية بصورة مباشرة، ويجب أن تكون مبيعات السوق القابلة للمقارنة لعقارات مشابهة للعقار محل التقييم. أما المعلومات الأخرى الخاصة بالعقارات المقارنة، فتتمثل في التحليلات الخاصة بقيمة الفروق المختلفة بين العقارات القابلة للمقارنة والعقار محل التقييم. وللأسف، ونظراً لشُح وندرة المعلومات بالكويت، يجعل من الصعب الوثوق بالمعلومة، ومن ثم لا نملك أن نستخدم أسلوب المقارنة، رغم أنه أهم أسلوب يُستخدم للوصول إلى القيمة. كما أنه عند المقارنة، أو ما يسمَّى بأسلوب السوق، تعمل التسويات على العقارات المقارنة، وليس على العقار محل التقييم. ثانياً، أسلوب الدخل: هو أسلوب لتقدير القيمة الرأسمالية للدخل، ويشمل الطُّرق التالية: 1 - طريقة الاستثمار: يقدِّر المقيّم إجمالي دخل العقار بالاستناد إلى القيم الإيجارية السائدة لعقارات مماثلة، ويجب أن يوضح بالتقرير هذه الأدلة والشواهد. 2 - طريقة التدفقات النقدية المخصومة: هذه الطريقة هي النسخة المعدَّلة من طريقة الاستثمار، حيث يتم خصم تدفق الدخل وقت الحصول عليه، وعندما يستخدم المقيّم هذه الطريقة في التقييم للوصول إلى القيمة السوقية للعقار، وفي العادة يكون عقاراً استثمارياً، يجب أن تكون التدفقات النقدية إلى الداخل والخارج ومعدَّلات الخصم مأخوذة من السوق. 3 - طريقة الأرباح: تُستخدم بصورة أساسية عند استخدام العقار لأنشطة الأعمال التجارية، حيث يمكن إجراء تحليل لحسابات المصروفات والمقبوضات لإيجاد القيمة الإيجارية. 4 - طريقة القيمة المتبقية: تُستخدم في تحليل عروض التطوير، أو إعادة التطوير، بهدف معرفة عما إذا كانت هذه العروض صحيحة وسليمة، والسعر الذي يمكن دفعه للاستحواذ على الموقع أو المنشآت القائمة. ثالثاً: طريقة التكلفة أو ما يُطلق عليها أحياناً «طريقة المقاول»: غالباً ما تستخدم عندما يتعذَّر استخدام أي من الأساليب الأخرى، أو لتعزيز التقييم الذي تم التوصل إليه من خلال إحدى الطرق الأخرى. كما يقدم مؤشراً للقيمة باستخدام المبدأ الاقتصادي، مفاده بأن المشتري لا يدفع مقابل شراء أصل أكثر من تكلفة الحصول على أصل له نفس المنفعة، سواء عن طريق الشراء أو الإنشاء. • بنظرك، ما مشاكل التقييم العقاري في الكويت؟ - يفتقر السوق للمعايير والإرشادات العقارية الدولية، التي تساعد على توحيد الممارسات وتوفير إطار عمل موحَّد للمقيمين العقاريين، إضافة إلى قلة البيانات العقارية الموثوقة، فلإجراء تقييم دقيق للعقارات، يتطلب الأمر وجود بيانات عقارية دقيقة وشاملة، فقد تكون هناك قيود في توفير البيانات العقارية الموثوقة، مما يمكن أن يؤثر على دقة عملية التقييم. هناك نقص في التدريب والتأهيل المهني للمقيمين العقاريين، مما يؤثر على جودة ودقة التقييمات العقارية. التقييم العقاري يتطلب مهارات فنية وتقنية متقدمة، ومعرفة بالمعايير واللوائح والتحليل المالي الدقيق. تباين في التقييمات • لماذا يحدث تباين كبير في التقييمات بين المقيمين العقاريين؟ - قد يكون هناك تباين كبير في التقييمات بين المقيمين العقاريين ينشأ لعدة أسباب، أهمها الاختلاف في الأساليب والطرق، حيث يعتمد المقيّم العقاري على مجموعة متنوعة من الأساليب والطرق في عملية التقييم، وقد يكون هناك اختلاف في الطرق المُستخدمة في تحليل المعلومات للوصول للقيمة. إلى جانب ذلك، هناك اختلاف في تفسير المعلومات، لاسيما أنه يمكن للمقيمين العقاريين أن يتفاوتوا في تفسير المعلومات المُتاحة حول العقار. قد يتباين فهمهم للبيانات والعوامل المؤثرة في تقييم العقار. الظروف الخارجية يمكن أن تؤثر في سوق العقارات، كما أن التشريعات المحلية تؤثر أيضاً على التقييم، وقد يكون لدى المقيمين العقاريين رؤى وتوقعات مختلفة بشأن هذه التأثيرات. كذلك هناك اختلافات في الخبرة والمعرفة، حيث إن تقييم العقارات مهارة تتطلَّب خبرة ومعرفة متخصصة، فقد يكون هناك تباين بين المقيّمين العقاريين في مستوى الخبرة والمعرفة المتاحة لهم. ومن أجل تقليل التباين في التقييمات، يمكن التواصل بين المقيمين العقاريين، وتبادل المعرفة والخبرات والمشورة المهنية، لتحقيق أعلى درجة من الدقة والموثوقية في التقييمات. • سمعنا عن بعض الإنجازات في وقتٍ قصير من إشهار الجمعية، ما هي تلك الإنجازات؟ - نعم هذا صحيح، رغم المصاعب التي واجهتنا بالبداية، بسبب أمور خارجة عن إرادتنا، ومن أهداف الجمعية التي تم إنجازها: 1 - الانضمام إلى عضوية مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC)، ومقره لندن، في ديسمبر 2023، وهو من أشهر المنظمات الدولية في مجال التقييم العقاري. ويجب علينا كأعضاء في الجمعية الالتزام بالمعايير العامة والأخلاقية الدولية لمهنة التقييم العقاري. 2 - أخذ موافقة منظمة «IVSC» في إصدار كتاب معايير التقييم العقاري- دولة الكويت 2022. 3 - انضمام أحد الأعضاء للجنة اعتماد مناهج التقييم العقاري والجهات التدريبية بوزارة التجارة والصناعة في ديسمبر 2024.