نهى فتحي
شهد السوق العقاري المحلي خلال عام 2011 محطات عدة ساهمت في تغيير ملامح القطاع على صعيد أغلب الاستخدامات السكنية والاستثمارية والتجارية، فمنها ما تغير للأفضل مثال قطاع العقار الاستثماري، الذي اعتبره المستثمرون الاستثمار المناسب الذي يحقق عوائد مقبولة في ظل تدني عوائد الودائع المصرفية وتذبذب سوق الكويت للأوراق المالية لا بل استمرار هبوطه خلال 2011، في حين كان تغير البعض الآخر الى الأسوأ على غرار قطاع العقار التجاري الذي استمرت حالة ركوده، لاسيما على صعيد نسب الشاغر في الأبراج الادارية التي وصلت خلال العام 2011 الى ذروتها وباتت تشكل هاجسا.
أما قطاع العقار السكني فقد استمرت أسعاره في الارتفاع غير مبالية بالأوضاع الاقتصادية أو السياسية التي تمر بها البلاد والمنطقة ككل.
وقد بلغ حجم التداول العقاري في السوق المحلي حتى نهاية شهر نوفمبر من عام 2011 ما قيمته 2.694 مليار دينار مقارنة مع 1.920 مليار دينار خلال الفترة نفسها من العام الحالي بزيادة نسبتها %40، مما يشير الى تعافي السوق العقاري بشكل نسبي مقارنة مع العام الماضي الذي كان يحمل في طياته خسائر الأزمة المالية العالمية، أما 2011 فقد استعادت بعض الشركات زمام الأمور وبدأت في البحث عن مخارج تنقذها، وهو ما انعكس ايجابا على السوق بكل قطاعاته.

قرارات حكومية مؤثرة
وقد انعكست أثار مجموعة من القرارات الحكومية، التي تم اصدارها أو تطبيقها خلال عام 2011، على نشاط السوق العقاري وكان بعضها ايجابيا وساهم في زيادة حركة تداول بعض الاستخدامات في حين كانت تداعيات قرارات أخرى سلبية على التداول والعمل في السوق، وقد أثرت تلك القرارات في مختلف القطاعات العقارية لا سيما الاستثماري والسكني ومنها أيضا ما أثر في أداء شركات العقار وكذلك شركات التقييم العقاري.

قرض الــ 70 ألفا للمرأة المطلقة والأرملة
وافقت الجهات المسؤولة في بنك التسليف والادخار باعتماد صرف 70 ألف دينار لإسكان المرأة الكويتية الأرملة والمطلقة والمتزوجة من غير كويتي، والكويتية غير المتزوجة التي تعدت الثلاثين عاما، حيث ساهم هذا القرار في توجيه تلك الشريحة باتجاه السكن وتملك وحدات الشقق المطروحة في السوق، الأمر الذي لفت أنظار شركات عقارية إلى تشييد بنايات استثمارية نموذجية تتناسب مع رغبة تلك الشريحة في الشراء.

فرض الضريبة على الأراضي السكنية الفضاء
و كان لقطاع العقار السكني نصيب أيضا من القرارات الحكومية التي انعكست على أداء السوق منها تطبيق مرسوم الضريبة على أملاك السكن الخاص (الأراضي الفضاء غير المستغلة التي تبدأ من 5 آلاف متر مربع فما فوق) نهاية يونيو حيث ساهم القرار في إرباك سوق السكني بشكل ملحوظ وانعكس سلبا على حجم تداول السكن الخاص في الشهور الأولى من تطبيقه.
فيما ظهرت مشكلات بعد تطبيق مرسوم القانون، لا سيما أن هناك أراضي كانت مملوكة لشركات ومؤسسات باعتبار أنها ممول وعندما حل موعد السداد باتت هناك مشاكل حول من يسدد قيم الضريبة: الشركات أم الأفراد الذين قاموا بشراء الأراضي، الأمر الذي دعا عددا لا بأس به من العملاء ملاك الأراضي إلى رفع دعاوى ضد الشركات الممولة كون الضريبة مطلوبة منها وليس منهم، لا لاسيما أن تلك المؤسسات تمتلك مساحات كبيرة من الأراضي الفضاء إلى جانب أن هناك أراضي كثيرة لا تزال لم تحول ملكياتها بأسماء الملاك كونهم لم يسددوا بعد كامل قيمها، إلى جانب رفع قضايا ضد وزارة المالية كونها المعنية بتحصيل الرسوم، خاصة أنها فرضتها بأثر رجعي، ما زاد العبء على كاهل التجار الأفراد أو على الشركات والمؤسسات الممولة التي لا تزال القسائم مسجلة بأسمائها وفقا لإجراءات الرهن.
وأكد معنيون أن القانون لم يحقق أهدافه المرجوة، حيث استمرت أسعار العقارات السكنية في الارتفاع غير مبالية بهذا المرسوم، كما استمرت أوضاع أصحاب الدخل المحدود والمتوسط من غير القادرين على تملك السكن الخاص، كما هي دون تغيير.
الجدير بالذكر أن شركات ومؤسسات مالكة للعقارات السكنية استطاعت التهرب من خلال الالتفاف على بعض الثغرات، كما تمكنت أيضا من التغلب على هذا المأزق عن طريق تحميل المشتري قيمة الرسوم التي ستدفعها كضرائب.

إعلان طرح المحفظة المليارية
طرحت الحكومة ممثلة في الهيئة العامة للاستثمار محفظة برأسمال مليار دينار للاستثمار في قطاع العقار المحلي باستثناء قطاع العقار السكني فأثار ذلك التفاؤل الشديد والأماني لدى الشركات العقارية والمتعاملين في العقار لتحسين أوضاع السوق بمختلف قطاعاته التجارية والاستثمارية والصناعية والمخازن، لا سيما القطاع التجاري الذي يعاني ركودا شديدا وتتفاقم أزمته يوما بعد آخر.
في حين برزت أراء تشكك في أهداف طرح تلك المحفظة مشيرة الى أنها خلقت لدعم المؤسسات المالية ولشراء أبراج مرهونة لديها قابلة للتسييل، واراء أخرى أشارت الى أنها تعتبر أداة لانقاذ الشركات العقارية التي تمتلك الأبراج، مؤكدة أن خلق مثل هذه الأدوات خطوة ممتازة ولكن لا بد من وجود الشفافية في الطرح، ولكن وحتى نهاية عام 2011 لم تبدأ المحفظة العقارية في مزاولة أعمالها، خصوصا أن نحو %50 من العقارات التجارية في العاصمة لا تنطبق عليها الشروط التي حددتها الهيئة لشراء العقار.

ثورات الربيع العربي وتداعياتها
كان للتوتر السياسي الذي تشهده بعض بلدان المنطقة تداعيات سلبية على الشركات العقارية الكويتية والتي اتجه أغلبها على مدار السنوات العشر الأخيرة الى ضخ الاستثمارات العقارية في دول شمال أفريقيا وبعض دول مجلس التعاون الخليجي والشرق الاوسط، حيث أثرت تلك الأوضاع السياسية المتردية على المشاريع العقارية الخارجية المملوكة للشركات المحلية، خصوصا في مصر وسوريا.
وقد سيطرت حالة من الترقب والخوف على أغلب الشركات التي تمتلك استثمارات في الدول التي تشهد توترا سياسيا، لا سيما أن هذا الوضع كان مفاجئا لاستراتيجيات تلك الشركات التي لم تتوقع مثل هذه الأحداث، فيما اتخذت غالبية الشركات قرارات لتأجيل عدد كبير من المشاريع التي تمت دراستها في الأسواق التي تشهد حالة توتر سياسي، الى حين اتضاح الرؤية وعودة الاستقرار اليها من جديد، وأعلنت شركات أخرى عن توقف حركة تسويق مشاريع لها في بعض الدول، مثل مصر، والغاء مشاريع أخرى كان مقررا تنفيذها في سوريا، كما امتد هذا الوضع أيضا الى المشاريع العقارية الداخلية، لا سيما التي ترتفع كلفتها الى عشرات الملايين من الدنانير، خصوصا مع الخسائر التي تكبدتها بعض الشركات من خلال الوضع الاقتصادي العام المتردي.

%70 نسبة الشواغر في الأبراج
وفقا لاخر الاحصاءات التي تم اجراؤها على غالبية أبراج العاصمة ومنطقة شرق بلغت نسب الشاغر في أبراج العاصمة ذروتها لتصل الى نحو 70 في المائة، وهو ما يشير الى تدني الاشغال في الأبراج الادارية الى حدود 34 في المائة فقط. على صعيد متصل، تراجعت قيم الايجارات للمساحات الادارية في العاصمة الى ما بين 8 و5 دنانير للمتر، والجدير بالذكر أن استمرار زيادة حجم الشواغر في أبراج المكاتب بالعاصمة يأتي بسبب دخول مخزون ضخم من المساحات التأجيرية في هذا القطاع، خصوصا مع انتهاء عدد من الأبراج الجديدة، في حين ينتظر السوق دفعة جديدة من المساحات.
وواصل سعر المتر في الأراضي التجارية في العاصمة تراجعه ليتراوح بين 3200 دينار 6500 دينار، حيث بلغ سعر المتر في شارع أحمد الجابر ما بين 5800 دينار و6200 دينار، وفي شارع فهد السالم تتراوح الأسعار ما بين 6200 و6500 دينار، أما شارع السور فكان سعر المتر بين 5500 و6 الاف دينار، وفي شارع خالد بن الوليد تراوح السعر ما بين 5350 دينارا و5750 دينارا، أما شارع علي السالم فيبلغ السعر ما بين 3200 و3600 آلاف دينار.
في حين اعتبر البعض أن هذا التراجع الملحوظ الذي شهده سعر المتر في العقارات التجارية داخل العاصمة خلال عام 2011 إنما يعتبر فرصة سانحة لكثير من المستثمرين والشركات الراغبة في الشراء واقتناص الفرص، خاصة أن هناك عقارات تجارية عرضت للبيع بأسعار أقل من تكلفتها، فيما تحول ندرة السيولة في السوق دون شرائها.

ارتفاع متوسط صفقة الاستثماري
شهد السوق العقاري المحلي خلال عام 2011 ارتفاع متوسط سعر صفقة شراء البناية الاستثمارية ليتراوح ما بين 1.1 مليون و1.3 مليون دينار بعدما كانت معدلات الأسعار السائدة في صفقات الاستثماري تتراوح بين 800 و900 ألف دينار

حيث بات من يملك اقل من مليون دينار لا يستطيع ان استثمار في هذا القطاع الذي اصبح بعيدا عن متناول صغار المستثمرين بسبب ارتفاع الاسعار فيما جاءت توقعات بان تشهد اسعار الاستثماري حركه تصحيحيه خلال الفتره المقبله لا سيما انها وصلت الى معدلات مبالغ فيها بسبب ارتفاع حجم الطلب وقله المعروض للبيع في ظل نظره الفرص الاستثماريه المتاحه في السوق المحلي وتذبذب اداء سوق الكويت للاوراق الماليه، وما هذا الارتفاع سجلت عوائد بعض البنايات تراجعا والتي بلغت 7 فى المائة وأحيانا 6.5 وهو الامر الذي يعني ارتفاع اسعار البنايات بمعدل كبير نسيم ان هناك علاقه عكسيه ما بين الاسعار والعوائد.
السكني واوصل ارتفاعه وصل قطاع العقار السكني في السوق المحلي خلال عام 2011 ارتفاعهم على صعيد مختلف المناطق لا صيام الجديده التي بات سعر المتر فيها قريبا جدا من اسعار المناطق الداخليه وتركز الشراء في مناطق جنوب السره لا سيما الزهراء والصديق والشهداء وكذلك مناطق شرق القرين خاصه ابو فطيره والفنيطيس حيث شهدت الاسعار في تلك المناطق ارتفاعا بنسب تراوحت ما بين 20 و50 في المئه منذ بدايه العام الحالي.
فيما طراوه سعر القصيم مساحه 400 متر مربع في منطقه ابو فطيره وهي اكثر المناطق تداولا ما بين 136و180 الف دينار وفي مدينه صباح الاحمد البحريه التي شهدت ايضا طلبا غير عادي خلال الاشهر الاخيره من عام 2011 تمت صفقات عده لقاء بمساحات 520 و650 متر مربعا وبقيم تتراوح ما بين 155و235 الف دينار للقسيمه الواحده، وفي منطقه جنوب السره ارتفع الطلب على قسائم الزهراء السكنيه حيث تروح سعر المتر فيها ما بين 600 و800 دينار حيث يصل سعر القسيمه مساحه 400 متر ما بين 260 و320 الف دينار.
والجدير بالذكر ان اسعار القسائم السكنيه في المناطق البعيده بادت تضاهي اسعار المناطق الداخليه التي لا تزال تحتفظ الى حد كبير بمعدلات اسعارها السابقه حيث يتراوح سعر المتر في مناطق السكن الخاص على الدائري الرابع والثالث ما بين 800 900 دينار وهي اسعار تكاد تكون قريبه جدا من اسعار جنوب السره.